Покупателей новостроек теперь интересуют не только такие базовые характеристики квартиры, как локация, планировка, цена, но и наличие комфортной среды за ее пределами. В связи с этим заметно меняется и подход девелоперов к благоустройству дворов. О тенденциях в этой области рассказала основатель и генеральный директор консалтингового бюро Atlas Александра Сытникова.
Потребность в комфортной среде
Образ жизни горожан стремительно меняется под воздействием цифровизации, последствий пандемии и тренда на экологичность. Поэтому на первый план выходят новые потребности, включая заботу о здоровье, удобные условия для удаленной работы, близость к природе. Одной из главных задач девелоперов становится создание дружелюбной современной среды, в которой людям будет комфортно жить, работать и отдыхать.
Эксперты бюро Atlas и Российской гильдии управляющих и девелоперов провели опрос среди крупных игроков рынка недвижимости, результаты которого подтвердили изменение потребительских настроений. 75% застройщиков отметили, что качественное благоустройство становится решающим фактором при выборе между жилищными комплексами с примерно одинаковой стоимостью квартир и сопоставимым расположением.
Покупатели квартир в новостройках стали больше ценить развитую инфраструктуру рядом с домом, которая позволяет менять обстановку и заниматься любимыми активностями, не покидая двора. Поэтому девелоперам важно создавать универсальную среду с многофункциональными пространствами, комфортную для разных возрастных групп. Для этого нужно реализовать на территории как можно больше пользовательских сценариев и предусмотреть самую разную инфраструктуру: тематические, спортивные и детские площадки, велосипедные дорожки, места для прогулок, спокойного отдыха и работы, зеленые зоны и арт-объекты.
Все эти тенденции поддерживаются и на государственном уровне. В частности, в 2019 году был принят единый стандарт благоустройства территорий, в 2022-м — утвержден национальный стандарт «зеленого» строительства многоквартирных жилых домов, который в том числе включает требования к планировке и озеленению дворов.
Опрос бюро Atlas и РГУД показал, что на данный момент 50% девелоперов выделяют на благоустройство территории от 2 до 10% бюджета, у 20% застройщиков эта статья затрат достигает 10–15%, а 30% игроков рынка недвижимости инвестируют менее 2%.
В большинстве компаний (62%) отметили рост расходов на благоустройство в течение последних 2–3 лет. При этом, по мнению девелоперов, основной причиной увеличения расходов являются сбои в поставках уличной мебели, оборудования и материалов из-за международных санкций.
Стандарты благоустройства
Стандарты благоустройства носят рекомендательный характер, и опрос бюро Atlas показал, что их используют только 56% застройщиков при реализации своих проектов. Остальные игроки разрабатывают решения для каждого жилищного комплекса, опираясь на собственные представления о том, каким должно быть востребованное современное жилье, и не учитывают опыт эксплуатации объектов.
Использование стандартов выгодно застройщикам, поскольку сокращаются затраты на проектирование дворов. В регламенте, в частности, предложены практичные решения по выбору малых архитектурных форм, детского игрового оборудования и спортивных комплексов, отделке мест общего пользования, которые позволят снизить издержки на их содержание. Стандартные элементы легко адаптировать под особенности разных проектов, создавая каждый раз уникальное пространство.
«Существует распространенное мнение, что использование разного рода регламентов приводит к массовому появлению однотипных проектов, которые мало чем отличаются друг от друга. Однако застройщики, имеющие опыт внедрения стандартов благоустройства, говорят о том, что они содержат большой каталог разнообразных решений, которые хорошо сочетаются между собой. Это эффективный рабочий инструмент, помогающий создавать визуально привлекательные и комфортные территории комплексов, которые в течение многих лет будут выглядеть так же, как на рендерах, не потребуют регулярных вложений в ремонт и обеспечат удобство при эксплуатации», — говорит генеральный директор консалтинговой компании Atlas Александра Сытникова.
Принципы устойчивого развития
Стандарты, помимо прочего, предполагают внедрение принципов устойчивого развития в благоустройство территорий жилищных комплексов. Это подход, при котором приоритетными являются экологическая ответственность, экономия ресурсов, использование энергоэффективных технологий, сохранение биоразнообразия.
Устойчивое благоустройство, решая эстетическую задачу, всё же, в первую очередь, помогает создать внешнюю среду, созвучную природе и комфортную и дружелюбную для человека. В частности, оно предполагает использование экологичных, функциональных, долговечных материалов для обустройства территорий жилищных комплексов, посадку местных растений, которые произрастают в регионе и требуют меньше полива и удобрений.
Принципы устойчивого развития, например, предусматривают использование при благоустройстве технологий сбора и очистки дождевой воды для последующего использования. Для этого монолитные покрытия заменяют различными проницаемыми поверхностями: гравийным отсевом, терравеем, плиткой с дренажными швами. С помощью подземной сети водосборных элементов вода накапливается в резервуарах, а затем используется для полива или других технических целей.
Изменения, связанные с пандемией
Согласно опросу бюро Atlas, 87% девелоперов связывают изменения запросов покупателей новостроек по отношению к благоустройству с пандемией. Она стимулировала переход на удаленную работу, сокращение социальных контактов, поиск новых способов проведения досуга рядом с домом, а также вызвала новый всплеск интереса к здоровому образу жизни.
Все эти процессы должны изменить подходы к организации территорий жилых комплексов. Тишину, которая необходима тем, кто работает из дома, можно создать, если перенести основные детские площадки в соседние парки и скверы, а во дворе оставить места для игр малышей до трех лет. Такое возрастное зонирование также создает дополнительные условия для безопасности самых маленьких и организации множества интересных активностей для подростков.
Для жителей, которые ценят приватность, создаются уединенные зоны, выделенные с помощью озеленения, для любителей спортивного отдыха — разнообразная инфраструктура с зонами для спортивных игр, воркаута, занятий йогой и т. д.
Новые подходы к озеленению
Озеленение — один из важных этапов благоустройства, которое не должно ограничиваться посадкой газона. Оно не только выполняет декоративные функции, визуально обогащая городской пейзаж, но и помогает создавать более устойчивые ландшафты. Растения делают воздух чище, снижают уровень шумового загрязнения и ветровую нагрузку на здания, обеспечивают жителям комплекса регулярный контакт с природой.
Растения могут обеспечивать безопасность территории, разграничивая пешеходную и проезжую части, выступать в качестве элемента зонирования для создания уединенных пространств для отдыха и оформления детских площадок, выполняя познавательную функцию.
Чтобы сократить затраты на организацию и обслуживание зеленых зон, при выборе растений необходимо учитывать особенности климата, почвы, рельефа, инсоляции. Девелоперам выгоднее применять принципы устойчивого подхода, используя неприхотливые многолетние виды местных трав, деревьев и кустарников, которые адаптированы к климатическим условиям, хорошо приживаются, не требуют тщательного ухода, поддерживают сложившуюся экосистему и биоразнообразие.
Для озеленения используют разноуровневые газоны с луговыми травами, не требующими регулярного полива и покоса, хвойные породы деревьев, главным преимуществом которых является сохранение зеленой кроны круглый год, а также различные лиственные деревья и кустарники. Организация клумб с цветущими однолетними растениями отходит на второй план из-за сложности ухода.
Чтобы зеленые насаждения хорошо чувствовали себя в городской среде, а их корневая система не повреждала покрытия и коммуникации при разрастании, необходимо менять подходы и технологию высадки растений: использовать специальные барьеры и экраны, которые направляют и ограничивают рост корней, при этом предотвращая уплотнение грунта.
Если раньше девелоперы использовали в своих проектах в основном горизонтальное озеленение, то теперь становятся все более популярными многоуровневые зеленые зоны. В 2020 году вступил в силу ГОСТ, разрешающий озеленение кровли. Преимущества такого решения заключаются в том, что крыша будет меньше нагреваться, обеспечит дополнительный сбор воды и станет еще одним рекреационным пространством для жителей дома.
С помощью озеленения можно найти компромисс между сторонниками и противниками парковок на дворовой территории. Например, если огородить парковочные места деревьями, станет больше тени, увеличится площадь природных покрытий, улучшится вид с верхних этажей. Что касается озеленения парковки газоном, то тут нужно быть аккуратными. За посевным газоном необходим уход, иначе в агрессивной среде он может погибнуть, а из-за наезда автомобилей на грунт и вовсе не взойти. Это точно не понравится ни жителям, ни коммунальным службам. Решение – засыпать гравием или отсевом, тогда покрытие будет и проницаемым, и устойчивым.
Сегодня в России стали больше внимания уделять умному благоустройству, ландшафту, фишкам при обустройстве детских и спортивных площадок, а также качественным материалам и экологичным решениям.
«Благоустройство дворов требует повышенного внимания к деталям, поскольку территорией будут ежедневно пользоваться сотни людей. Для Москвы мы создали „Атлас хороших решений“ — инструкцию по устойчивому благоустройству общественных пространств. Этот „путеводитель“ помогает избегать неэстетичных и сложных в эксплуатации решений. Крупные девелоперы сегодня стали всё чаще задумываться о внедрении стандартов благоустройства в свои проекты. Это дальновидный шаг, поскольку эффектный ландшафтный дизайн, не учитывающий устойчивость каждого проектного решения, может в первые же пару лет потерять функциональность и внешнюю привлекательность и стать причиной регулярных затрат на восстановление», — говорит основатель и генеральный директор бюро Atlas Александра Сытникова.
